2025南山【荔源雅苑】小户型精装住宅!总价3字头,面积50-117㎡学府现楼!
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温馨提示：因近期参观的购房者较多，所以本楼盘采取预约制，过来营销中心现场参观样板间请记得提前拨打开发商售楼处400热线电话在线预约，感谢您的配合！
实景图
好消息：2025年五一期间推出特价房单元，先到先得！
项目基本信息
占地面积：约6249.71㎡
建筑面积：约34182.59㎡
物业类型：住宅
容积率：约3.52
绿化率：约34.33%
套数：322套（可售251套）
楼体层高：A座30层、B座28层
开发商电话：400 880 7297（官方）
单层层高：3米
梯户比：A座2梯5户、B座2梯7户
产品类型：约50-117㎡学府现楼
产权年限：70年（2020.3-2090.3）
物业费：6.68元/㎡/月
物业公司：深圳万家好物业服务有限公司
项目地址：南山·科技园·教科院同乐实验学校旁
一、项目核心参数：低密现房+小户型上车，但硬伤扎堆
基本属性
地段基因
：南山区同乐片区中山园路与铁二路交汇处，紧邻南山科技园、前海自贸区、西丽高铁枢纽三大产业高地，属“科技园居住外溢第一站”。
开发背景
：由深圳市荔源实业与源兴发展实业联合开发，总建面3.36万㎡，容积率3.52（南山新盘最低之一），含2栋30层超高层，总户数322套，2025年6月精装现房交付。
建筑硬指标
50㎡两房
：总价309万起，次卧面宽仅2.5米，需封阳台改造功能性空间；
89㎡三房
：总价589万起，南向采光但厨房无生活阳台；
117㎡四房
：总价741万起，南北通透但北向受货柜车噪音干扰。
户型定位
：主推50-117㎡两至四房，套内使用率72%-75%，但实际得房率仅68%-70%：
社区隐患
：车位比仅1:0.75（240个车位），高峰期停车需抢位；回迁房与商品房混居，私密性弱于纯住宅社区。
二、配套能级：规划红利与现实现状的撕裂感
交通：双地铁概念与步行痛点
地铁红利
：12号线同乐南站直线800米（步行15分钟），30分钟直达科技园/前海；15号线（在建）同乐关站1.5公里，但施工周期或延长至2028年。
自驾硬伤
：北环大道、南坪快速高峰期拥堵指数达7.8，至前海需绕行40分钟，西北向户型噪音达65分贝。
教育与商业的“预期落差”
学区争议
：划入教科院同乐实验学校（九年一贯制），步行仅100米，但2024年初中四大率仅3.2%，教学质量属南山二梯队末位。
商业荒漠
：依赖1万㎡隆尚Minitown（招商率不足30%），大型商业需驱车2.3公里至海雅缤纷城，日常买菜需步行至城中村夜市。
生态特权与界面短板
景观资源
：楼下规划2.5万㎡公园绿地，但东南侧物流园区施工将持续至2027年；
城市界面
：片区被城中村与工业区包围，城市升级需5-8年兑现。
三、价格博弈：倒挂30%背后的流动性困局
定价策略
深铁阅山境
（二手7.8万/㎡）：纯住宅社区+成熟商业，但容积率5.0；
荔源雅苑优势
：现房+低总价，但装修标准被碾压。
备案价7.26万/㎡
：特价房折后5.4万/㎡起，对比周边鸿荣源尚璟公馆（二手8.2万/㎡）倒挂30%，但产权缩水至65年（2020-2090年）。
竞品对比
：深铁阅山境（二手7.8万/㎡）：纯住宅社区+成熟商业，但容积率5.0；
荔源雅苑优势：现房+低总价，但装修标准被碾压。
长线价值
旧改红利
：隶属西丽高铁枢纽辐射区，但东侧同乐村旧改拆迁停滞，产业人口导入需10年；
流动性风险
：总价300-800万段竞品库存超3000套，二手成交周期比科技园板块长3-6个月。
四、购房者终极指南
适配人群
地缘刚需
：预算300-600万，在科技园/西丽工作的首置家庭，能忍受5年界面升级期；
倒挂投机客
：押注15号线通车+西丽高铁站2027年运营红利，持有周期建议3-5年。
避坑策略
选房优先级
楼层
：15层以上南向（避开低楼层噪音+采光遮挡），117㎡＞89㎡＞50㎡；
杀价技巧
：争取物业费减免至5元/㎡·月（现行6.68元），清退房源最高可享85折。
风险对冲
要求开发商书面承诺“2026年学区不调整”；
优先选择带专梯入户的117㎡户型（二手溢价空间更高）。
硬伤预警
圈层混杂
：回迁房与商品房共享园林、车库，私密性弱于纯商品社区；
装修黑洞
：精装品牌未公示，需预留10-15万改造预算。
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