中洲迎玺三期 I 龙华迎玺花园3期楼盘价值分析+开盘怎么选房+哪个户型好?

深圳【 中洲迎玺·三期】

最新消息：2025年2月14日下午，位于龙华北站的新房销冠王——中洲迎玺花园的第三期已拿证——明天开始i深圳登记，定于2月22日（下周六）开盘！开盘统一88折！

本次开盘备案价格说明：面积82㎡折后总价420-450万，94㎡600-640万，96㎡630-633万，103㎡680-690万，115㎡总价756-772万！144㎡1015万！这价格简直逆天了。

中洲迎玺 售楼处实景图

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三期平面布局图如下

中洲迎玺花园三期基础信息

01.产品分析

提起中洲迎玺花园，关注龙华新盘的朋友应该很熟悉，作为近两年的龙华销冠王，已成功出圈。

项目原名为中洲黄金台，备案名为中洲迎玺，由中洲地产及信达投资联合打造开发，位于龙华民治街道，西北毗邻中海珑悦理家园，东北毗邻超核中心润府。

项目总共分为三期五个批次进行开发，总占地面积达到7.7万㎡，总建筑面积高达45万㎡，是深圳北站近年新推的住宅盘中规模最大的一个新盘，而且还是纯粹的住宅社区，无保障性、回迁或安居房。

此外，项目拥有约1.6万㎡的园林和近200米的超大楼间距，采光充足、私密性高。同时，迎玺花园在板块内以最低的容积率4.24和充足的车位配置（比例超过1:1）成为一大亮点。

项目因其“纯住宅大社区+低容积率+低总价+近深圳北+深外龙学校旁”等优势一跃晋级为龙华的网红盘，其市场表现也相当亮眼。

截止到12月，中洲迎玺花园一期、二期几乎清盘，仅剩下少量大四房在售。整体施工进度比较快，一二期已全部封顶，预计会提前交房。

往期推售情况如下：

如果一二期没有选到心仪的房源的朋友，可以等待第三期，第三期更具性价比。

中洲迎玺三期占地面积约3.68万㎡，建筑面积21.9万㎡，容积率4.48，由8栋住宅楼和1栋幼儿园组成，包含南区（3栋1-5单元）以及北区（5栋1-3单元），总规划户数1272户、车位数1405个，梯户比有2T4、2T5、3T4、3T3户等。

预计首批次先推售南区的3栋1-5单元780套房源，户型为建面约82-144㎡3-5房。

目前南区3栋已出地面10层，其中1、2单元为48层的超高层设计，3梯4户；而3、4、5单元为31层，3单元为2梯4户，4、5单元为2梯2户，这三个单元临近4号线天铁，虽然中间有带状城市公园相隔，但可能还是会有一点噪音影响。

据了解，三期沿用豪宅外立面标配——采用钢化Low-e中空百叶玻璃、铝板与涂料，建筑质感历久弥新。还拥有约4.2米挑高酒店式入口、首层艺术大堂与电梯厅，打造整体尊贵感与奢华感。

项目超大的中央公园式园林（1.6万㎡）也是一大亮点，通过局部下沉式地下庭院、覆土绿化、甚至还做了一段小巧的商业内街，打造一个功能复合化&多维立体的园林景观。

并且巧用架空层打造近1300㎡的运动文化场地，摩登泳池、森系儿童乐园、四季隐形轻氧跑道、球类场地等各种配套面面俱到。

项目虽然是超大社区，但停车位非常充足，业主晚归不用担心没有车位。据了解，小区共配置机动车停车位1405个，车位比达1:1.1。其中充电桩停车位共422个，占比总车位30%（包含普通充电桩停车位416个，无障碍充电桩停车位6个，其余均预留充电桩车位安装条件，设置非机动车停车位618个，其中电动自行车车位125个）。

在楼栋布局上，项目采取点式+少量板式的通透式布局设计，充分兼顾了内外景观的和谐共生，确保每户住宅都能朝南且享有最佳视野。

相较于一二期，中洲迎玺三期最大的不同点在于户型设计上，新增了82㎡刚需主力小3房户型，并且传闻套内面积在90㎡以内的户型大约有1000套，占比79%，偏向于刚需客户群体。

02.地段配套分析

中洲迎玺位于深圳北站总部基地，属于七大总部基地之一，投入2000亿，规划约960万㎡体量、约550万㎡商服建面、约60多栋商务办公楼，约5-7个城市商业综合体，吸引30余家大型总部企业入驻。

根据龙华十四五规划显示，计划将该区域打造成为具有全球影响力的国际会客厅，直接上高度。

并且依托龙华纳入都市核心区契机，北站片区将建成国际商务区，中心老城区将建成市级核心商圈，梅林关片区将建成南部门户枢纽，合力打造国际总部基地、大湾区现代服务业扩大开放实验区，形成集商业商务、文化时尚、休闲娱乐、 高端居住于一体的深圳最具都市活力的区域之一。

截图自龙华十四五规划

从地理位置来看，深圳北站属于深圳的几何中心，拥有最完善的交通配套（4地铁1城际1高铁交通枢纽），不管去往南山、宝安、福田、龙岗都很方便，可谓是“深圳交通大动脉”，也是连接深圳与粤港澳大湾区其他城市的重要交通节点。

这也是为什么深圳北站片区会被选中打造成七大总部基地之一的原因。多条地铁汇聚，人口资源聚合，并且依靠高铁带来的交通枢纽经济，促进城市之间的经济联系和优势互补，有利于都市圈内人、钱、物的快速流动，拉动沿线经济和城市群的区域联系，带动相互间的经济发展。

此外，深圳北站总部基地是除前海外唯一一个连片开发、资源规划完整性强的总部基地，连片开发意味着可执行性强，更容易按照规划蓝图进行打造。

截止到目前为止，围绕深圳北站已建成如汇隆中心、汇德大厦、华侨城大厦等商务办公大楼；已吸引美团科技、中兴网信、中电建七局南方总部、中光电、稳健医疗等大咖落户北站商务区。未来还会带动30万人口就业。

不仅大量优质企业总部入驻深圳北站，各大国央企开发商近几年也纷纷抢滩深圳北。

从去年开始新盘供应量急增，例如中海珑悦理、华润紫云府、保利招商龙誉、华润超核中心超级综合体等，目前多数售罄或处于尾盘状态，这超强的购买力，也让人看到“宇宙中心”未来价值的希望。

有产业支撑+超强交通枢纽的片区，其他配套必然是只多不会少！得益于北站商务圈的满分综合配套，中洲迎玺三期的居住体验感拉满！深圳北站交通枢纽＋万象商业＋楼下27班九年制学校，每一项配套都很拿得出手！

在交通配套方面，从项目步行800米大概15分钟可达深圳北地铁站，4/5/6号线在此站交汇，未来还有在建的22号线和规划中的27号线，为居民出行提供了极大便利，实现去往全核心区域通勤时间控制在1小时内。

若驾车出行，可通过新区大道、梅观高速、福龙路等主要道路，去往福田中心、前海、宝安中心、南山科技园、深超总部基地等核心区不堵车的情况下基本通勤时间均在半小小时以内。“宇宙中心”的位置带来的交通优势得到了极致发挥。

此外，从项目可步行至深圳北高铁站，乘搭高铁可通达全国，出差、旅游都很方便。

在商业配套方面，项目一二期地块配建有约7300㎡底商，而来三四期地块也将会配建裙楼商业，并且1公里范围内有多个大型商业综合体环伺：北站优越时代广场、缤果空间、星河cococity以及13万平的龙华版万象城（在建中），可满足居民日常购物需求。

在教育配套方面，项目自带一所9班制幼儿园。根据龙华教育局公示，项目小学对口的是格致中学民治校区小学部和龙腾学校小学部。中学对口的是格致中学民治校区初中部、龙腾学校初中部、玉龙学校初中部、深圳外国语龙华校区初中部。（注：具体学区划分，以入学当年教育局公布信息为准）

其中深圳外国语学校(龙华校区)，2021年首届中考，总均分排行龙华第一名，升学率高，学校口碑出众。

在人文休闲配套方面，项目1.5公里范围内汇聚了南园公园、北站中心公园、白石龙音乐主题公园以及华润代建代运营约16万㎡的绿芯公园，生态环境优越。

此外，周边还有深圳展览馆、文化新馆（在建）、演艺馆、第二图书馆（2023年建成）、美术馆新馆（2023年建成）及简上体育综合体，尽显都会活力，提升居民生活品质。

在医疗配套方面，深圳儿童医院（三甲儿童专科医院）距项目仅700米，不远处1.7公里处新华医院（三甲综合性医院）已近竣工，1公里范围内有2家社康服务中心，可满足居民日常看病就医需求。

03.优缺点总结

最后，总结一下项目的优劣：

优势：

1、地段优越，属于深圳北站商务核心区，是深圳几何中心和连接大湾区城市的重要节点，发展潜力大；

2、周边配套齐全，生活便利性高；

3、未来北站最后一个住宅盘，周边新盘基本处于尾盘状态，剩下些大户型产品，价格在72000-73500元/㎡之间，而中洲迎玺三期吹风价折后单价6字头起，且有79㎡小户型，不管是价格还是户型对刚需来说，都更有性价比；

4、项目自身品质过硬，首批产品的视野及日照较好、容积率、园林规模、户型使用率、车位比等目前在北站都没有对手。

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