【中海云启源境】开盘选房去化约80%,南山中芯三房701万起, 新规奢宅得房率约96%+优质学校配套

最新消息：深圳南山科技园生活圈，中海云启源境楼盘已取证！于2025年5月30日开始启动认筹，6月7日开盘选房！认筹截止到6月5号，此次备案207套住宅产品，这次开盘价格非常有诚意，开盘综合折扣率0.918折，对比之前放风价8.6万，可以说非常惊喜！！大概率这个盘锁定南山今年首个日光盘了！

如需了解我们南山中海楼盘更多详情，欢迎来电咨询中海云启源境开发商售楼处免费400咨询/预约电话：400-800-9113（已认证）中介请勿扰，因近期参观的人员实在太多，本项目营销中心暂不接受临时到访，为不耽误您的行程，过来楼盘现场参观样板房请务必记得提前来电预约，预约看房的话最终房价还能更加优惠，包您满意！

中海云启源境 售楼处实景图

售楼处现场实况如下图所示：

分户型来看价格：

一、90㎡3房2卫：7.62-8.16万/㎡；单价7.62万起，总价701万起买到南山新规3房2卫；对比新房或者二手房，价格占优势！

二、105㎡3+1房2卫：7.75-8.46万/㎡，总价800多万，最高不超过898万，买南山孤品级3+1房2卫！大3房孤品！独一无二！二孩家庭完美户型！

三、95㎡3房2卫：总价742万起，新规高使用率+四开间向阳，无遮挡舒居3房2卫！相比周边二手、倒挂40万！性价比之王！

四、143㎡4房2卫：总价1070万起，买南山稀缺奢阔真四房，全南山无对手；一体等宽、全部大房间；头排中山公园+中高区深圳湾视野！

“南山核心区还有新房吗？”——这是近期科技园高净值人群的共同疑问。随着前海东岸、豪方天际等二手房挂牌价站稳9-12万/㎡，一个藏在科技园“10分钟生活圈”的南山第一梯队学区新盘项目即将破局！首批次推南塔楼王单位208套，高区看科技园、深圳湾和前海桂湾景观（高区景观房源占比70%）

现在的基本操作是——押注好位置，锁定好品牌，拥抱新规产品。

近期不少科技园客户都在盯着中海云启源境这个盘，继中海深湾玖序之后的王炸，约90㎡做到3房2卫，约95㎡可以爆改成4房+1.5卫，约105㎡可以做超大方厅3+1房，更可以爆改成4房+2卫，简直逆天。

5月1日开放实景营销中心，6月7日正式开盘。

建面约90-143㎡新规住宅，3-4房的改善面积段。我们拿到了带尺寸户型图，应该是全网首发，既然是南山中心下季度为数不多的新规户型。

首先备案价格如下

1、产品决定流通性，南山标杆盘将向新规产品交棒。

不论是二手大户型的领涨，还是新规住宅的爆火，本质还是改善置业成为主流，起居的舒适度变得愈发重要。

随着几个大户型标杆盘楼龄逐渐增大，以后南山的标杆盘格局会有变化，为数不多的新规户型将在改善市场实现降维打击。

同水准的舒适度，新规户型品质更好，楼龄更新，得房率更高，总价还更低，自然更好流通。

先看看周边二手房的情况，豪方天际得房率约82%、前海东岸得房率约73%，4月份以来豪方天际成交均价已回调至9万+/㎡。

中海云启源境直接把使用率做到了约95-108%，对比周边二手房，仅实用面积就多出了至少13%，价格方面也可以期待一下。

得房率是二手市场最认可的“金指标”，深圳湾的房价标杆是恒裕滨城二期（成交均价28万/㎡），得房率是105-145%的天花板，相比同地段15万/㎡的成交均价，溢价率超86%。

具体来看带尺寸户型图，能比较直观的体现新规户型的优势：

1、 首先是阳台进深<2.4米，算全赠送，多阳台设计重出江湖，为“多出一室”留出空间余量；

2、 每个户型都有设备平台的赠送，改成收纳空间或打通，就看业主喜好；

3、 户型整体偏扁，面宽基本大于进深，宽深比大于1:1，室内不会有暗角，采光通风好；

4、 4个以上的赠送飘窗数量，延伸尺寸拉满到0.8米，放个宽约1.6米的床都没问题。

入门户型，多一卫，更舒适（赠送面积约22㎡）

建面约90㎡户型能做到3房2卫，可看周边社区的园林景观，因为旁边是学校，遮挡面很小。总价最低，填补了科技园-桂湾-宝中这条线的市场空白。

宽深比接近1:1，采光面超过10米，在刚需户型中属于高配了，相比同面积的户型多出一个主卧卫生间，私密度和舒适度能提升一个档次。一个卫生间可连通设备平台，可以放个小点的浴缸或者洗衣机。

极限爆改，百平以下住四房（赠送面积约19㎡）

建面约95㎡3房2卫，只有42套，观景视野无遮挡，周边基本是院校和城市公园，科技园城市景观一览无余。

片区内这个面积段能做到的极罕见

四开间采光+四房，面宽甚至还能提升到11.8米。

比较王炸的是，这个户型的设计逻辑是可以利用南向的超大设备平台，可直接爆改变成4房+1.5卫，在提升约6-7㎡的居住空间的同时，主卫生间至少还能多出3个平方，把新规玩得明明白白。

主卧套间利用两个大飘窗，大气通透，对流南北空气。

高拓空间，舒适性3+1房（赠送面积约27㎡）

建面约105㎡3+1房2卫，百平出头，做出了近年来罕见的5米宽大方厅，刚需面积却有改善户型的体验，这个尺度一些所谓豪宅也没做到。

这种方厅格局，因为空间够大，可以拓展多样的休闲场景。

利用半开放的隔断设计，打造一个独立功能空间，可以是兼顾私密性的茶室，也可以是一家人观影同乐的小型影院。

客厅与次卧间的墙面是非承重墙，可以根据居住需求灵活打通，预估可以拓宽约4㎡的起居空间，有了二胎也不用为空间焦虑。

主卧的L型飘窗，巨幕视野囊括科技园景观，飘窗进深约80cm，总计赠送面积约5.5㎡，留足采光面后，富余空间可以作为展示收纳空间，或者是茶台休闲区，保留主人独处的天地。

一线公园景观，大四房楼王（赠送面积约36㎡）

如果不想睡飘窗，可以选择建面约143㎡4房2卫，有80套的楼王单元。最好的公园景观面+超大面宽阳台，基本占据了瞰景的头把交椅。

一体等宽的餐客厅，实用面积约55㎡，尺度感比较震撼，不输一些200㎡的豪宅，足够开个小型宴会了。开放式设计打通空间界限，高效动线串联烹饪、用餐、休闲、会客等场景。

东南向四开间，面宽约14.5米，最佳南向采光位，各个卧室空间最大化满足舒适起居，除了能放下两米大床，还能放置双边柜，起居体验都是主卧级的。

主卧L型景观飘窗+2个采光飘窗，赠送面积超过8㎡，实现市面少有的三边采光，基本上墙面就是采光面。通透空间里，阳光不再是稀缺品。

阳台约7.6米的巨幕面宽，将中山公园的景致尽收眼底，赠送面积约13㎡，打造成健身休闲区绰绰有余。北向阳台约7.8㎡，设置成书房或者游戏室，可以打通旁边的约1.8㎡设备平台，作为收纳空间，为生活扩容。

2、中海深湾玖序之后，品质全面开卷

这一两年，为了把房卖出去，开发商选择卷产品力，加上建材和建筑工艺的进步，新盘的品质提升其实很大，中海就在这方面吃到了甜头。

在品质上的投入，得到了市场反馈，中海把豪宅打造标准带到了云启源境。

云启源境外立面没搞那些花里胡哨的，是主流审美的简约大气造型，通过建材来塑造质感，大面积的采用三层中空夹胶Low-E玻璃，点缀铝板勾勒线条，亮化颜值又能隔绝噪音。定制全卧室YKKAP系统窗，密封防漏，经久耐用。

公区的打造融入了很多南洋特色元素，审美有点偏向老钱的调调，艺术酒店式落客大堂很亮眼，回家就像度假时办理入驻，松弛感一下子就有了。

架空层空间利用，做成社交休闲的领域，看得出花了不少心思。星空顶地库、单元入户门廊这些网红配置，该有的都有，现在的新盘好就好在这里。

全屋精装标准向深圳湾豪宅看齐，卫浴采用德系大牌（杜拉维特、唯宝、汉斯格雅同档次品牌），配置的空调新风系统也是大金或同等档次品牌（顶毫的最爱）。

精装风格是沉稳雅致风格，大面积的木饰面营造温馨氛围，玻璃元素的点缀打开了空间，增加通透感。

3、20分钟生活圈，地段优势带来情绪价值

中海云启源境所在的南山中心，价值占位无需赘述。南山科技园通勤很方便，距离深圳湾、前海、宝中这几个赚钱基地又近，车程全在20分钟以内，南山区的两馆一城一中心配套，都在10分钟左右的车程内。休闲商圈环绕式分布，光万象天地这种城市级商业就有6个。

配套如此密集，会不会很闹腾？云启源境家门口就是一个大体量的中央公园——占地接近50万㎡的中山公园，不仅绿色景观养眼，还是个有着百年历史的公园，百岁古树就有32棵，历史名人雕像群也很有特色，算是南山最有底蕴的生态聚落。

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