前海妈湾《招商瑧玺》最后一两套尾盘107㎡3房!

招商前海瑧玺已于10月15日开盘，推320套106-128平3-4房、认筹333批，认筹比1：1.04，开盘去化227套、去化率71%。

前海瑧玺备案均价10.25万、单价8.84万起，开盘最高减免60万/套，106㎡总价933万、最终到手873万，给了6个多点折扣、实际均价8.24万。推出共320套一线河景住宅，景观视野开阔，创新实用品质户型，加上阳台半赠送飘窗全赠送拓展使用率高达约92%-97%，容积率更是只有3.27，纵观当下市场，也是非常难得的低密社区。

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招商瑧玺位于前海妈湾片区，整个项目占地面积约2.9平方公里土地，几乎占据了片区的一半土地，规划7大单元板块，建筑面积超500万平，体量巨大，它是集办公、居住、商业、酒店、文化娱乐配套设施于一体的巨型综合体。

招商瑧玺具体位置在妈湾19单元，南山振海路和前湾四路交汇处的东南方向，距离5号线妈湾地铁口约500米左右（百度测距），附近有招商领玺一二期、颐湾府、万科瑧湾悦等小区。

共分两个地块，占地14346㎡，住宅建面35922㎡，商业建面5149㎡，规划幼儿园5800㎡，限高75米，容积率3.27。

主朝向东北观水廊道，东南远眺山景，西北临梦海大道。

从配套上看，妈湾整体板块给人的感觉确实不成熟，但是招商瑧玺所在的十九单元组团，也就是铁路公园附近这一块已经很宜居了。

西边有写字楼聚集，周边还有水廊道公园、露营公园、印里商业街，丝路长廊环绕等，商业体量不小，也有地铁和学校，具备独特的居住优势。

不远处颐城栖湾里和万科瑧湾悦，开盘去化成绩不错，备案均价分别为10.6万/㎡和10.56万/㎡。招商领玺一期和二期在2019年和2021年开盘日光，备案均价分别为10.8万/平和10.25万/㎡。

户型分析

106㎡三房二卫竖厅A户型

类似于传统三房二卫的户型设计，比较亮点的地方是这个户型分布在楼栋的前排，可以享受一线临河的景观和环境。

还有个特殊的设计是进门玄关设计了飘窗，儿童房也是利用了飘窗扩大了使用空间大概有6.5㎡.

整体算下来使用率约85.46%. 如果算上墙体和入户凸窗，使用率确实能达到92%。

相比今年前海的其他新盘如「云海湾」106㎡使用率大约在75.7%，「一湾臻邸」98㎡使用率约80%，相较之下「招商瑧玺」使用率有点独领风骚。

107㎡三房二卫横厅+储物B-2户型

超受欢迎的户型，有巨多飘窗的横厅户型，几乎一整个房子都被飘窗包围。由于飘窗的面积不算在套内，所以这个户型使用率会出奇高。

不过有部分飘窗要利用起来做柜子，否则收纳空间不太够。

整体算下来使用率会接近85.71%. 如果算上墙体和入户凸窗，使用率确实能达到97%，飘窗实在是很多，围绕了整个房子。

按真实使用面积来算，该107㎡户型大于「云海湾」各种116㎡户型大约5-8㎡，大于「一湾臻邸」116㎡横厅户型约3㎡。

128㎡四房二卫横厅通透C户型

同样是利用了巨多的飘窗做高使用率的户型，算是107㎡横厅户型的放大版，预计大约只有80套。

有意思的是这个户型的客厅还能做到南北通透，主卧还有衣帽间。

整体算下来86.45%，如果算上墙体和入户凸窗，使用率确实能达到97%.若同样拿今年前海新盘做对比，此户型真实使用面积接近「云海湾」143㎡户型。

妈湾区域介绍

前海划分为3个片区，桂湾、前湾和妈湾，桂湾和前湾启动比较早，地块比较零散，虽然配套相对成熟，但地块小缺乏规模效应。

对于妈湾未来的价值，我的态度一直是偏正面的。

妈湾因为城市规划和建设比较后置，货车络绎不绝，集装箱堆积，成熟度不够高，给人留下不好的固有印象，位置和交通上相较远离大众熟知的南山和宝安中心区。

但考虑到未来的长期发展，妈湾开发比较后置，自然起点和定位就会更高，地理位置上说不定顺势成为前海真正的中心。

具体到规划上：

从定位上看，桂湾是金融区，前湾类似政务区，妈湾是比较纯粹的居住区。

妈湾虽然起步稍晚，但是可以借鉴前期的开发经验，扬长避短，做好规划布局，让居住相对纯粹些。

从位置上看，妈湾是唯一一个在三个湾区里面拥有270°视野，两面临海，容积率极低，未来有希望成为高端宜居生活住区

妈湾效果图

妈湾是三湾中体量最大的，留白净地很多，规划方面也比较超前，有一定的后发优势，比如“智慧妈湾”的打造理念，首条海底隧道接驳企鹅岛等等。

最后一张图看清楚妈湾未来的配套规划，有沿滨海岸线建设金融博物馆、改革开放博物馆、国深博物馆、海洋博物馆、渔人码头、前海新中心地标等市政配套集群，都会陆续落成，只是需要时间会比较长，也许十年起步。

配套情况

交通：步行约500米到5号线妈湾站，约700米到铁路公园站，临近月亮湾大道和广深沿江高速，还有在建的妈湾隧道，及规划的15号线，可快速通达南山、福田和宝安。

学校：东面规划前海南二外集团九年一贯制学校，据了解，前海之前已经确定了南二外集团化办学，南二外在南山和深圳的办学水平还是有目共睹的，有望拔高前海的教育质量。

附近还有多所知名国际学校，荟同学校、深圳哈罗国际学校、礼德国际学校等等。

商业：自带约5000㎡商业，斜对面有约4万㎡印里商业街，目前人气十足，能满足日常的吃喝玩乐购。

休闲：东北河岸主景观面、远眺大小南山，西北远眺前海湾，这些资源都在最舒适的步行距离范围内。

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