一文读懂深圳金光华溪山君樾优缺点-2024年(溪山君樾)最新价格

深圳龙华【溪山君樾】

深圳圳央推出一个容积率仅2.0的超低密度墅区大宅--溪山美地园三期，推广名：溪山·君樾。

达90%-100%使用率、超宽无遮挡的观景面、约50000平园林、准现楼。

其实要满足上面条件的豪宅深圳也有，但全部条件都满足的，有且只有溪山君樾。

可以非常肯定的说，溪山君樾吊打深圳市面上一众大户型产品，可以作为深圳封神产品了，未来也不会再有这样的豪宅项目出现！



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溪山君樾值不值得买？

01.

为什么改善豪宅卖的火？

市场变了 改善需求在大爆发

改善豪宅卖的好，很多人说，是地段、配套、价格等原因，其实这些都只是表象。

穿越这个表象，究根追底，问题的实质在于：1、深圳改善需求饱受痛苦与压抑，亟待爆发；2、深圳正在进入改善置业时代。

先看第一层原因：深圳改善需求的痛苦与压抑。

7.15新政和二手房指导价政策出台以来，深圳受伤害最大的就是改善买家。

一部分人因为没有购房名额，只能持币观望，无比着急；一部分人则因为二套房首付很高（买一套福田、南山的改善大三房，总价起码要1200万起步，首付7成就要八百多万，还不算各种税费，负担很大），只能望而止步。

之前，改善买家还可以把原有住房卖掉，腾出来名额和资金，但现在，他们遇到了一个很棘手的问题：二手房太难卖出去了。

今年，深圳二手房成交量创下近十年新低，月度成交连续在2000套左右徘徊，这个水平，还不到2020年巅峰期的1/5，市场需求被严重压抑，一触即发。

再看第二层原因：深圳正在进入改善置业时代。

以前，大家买房只是为了有个地方住，但是2015年之后，楼市进入了分水岭，随着国家经济实力大幅提升，个人财富快速增长，眼界和见识拓宽，购房者开始重视居住品质，整个楼市进入了消费升级阶段。

不仅主观重视，客观经济实力上也买得起，深圳有相当一部分人，2008年左右就买了房。

那时候深圳房价才1万左右，现在均价都有6万多，高的20-30万，早一批买房人，手上的房子已经升值了10倍，20倍，经济实力非常强，几乎都是拥有千万资产的大佬。

但是，财富实现了快速累积，住的却还是20多年的老房子，生活质量相对较差，有很多痛点。

这些人现阶段改善、置换的需求非常迫切，他们最想要的，就是赶快换一个地段更好、品质更高、空间更大的房子。

不止二手改善，首次置业也更加追求一步到位和尺度。

限购带来的名额珍贵、换房成本高等影响，导致越来越多的人，希望买的房子能拥有较长的使用周期，最好能一步到位，这样会节省很多资金、时间成本。

此外，“三胎时代”、“三孩+夫妻+父母”家庭结构等因素，也对居住空间和环境提出了新的要求。

受种种层面潜移默化的影响，深圳当前已经进入了改善+豪宅占主导的时代，存在巨大的以旧换新，以小换大，边缘换中心的改善型需求，所以龙岸君粼等终极改善豪宅，才会成为今年深圳热销的物业类型。

说到底，时代变了，买房逻辑变了，深圳2022年这一轮楼市新周期，是改善时代、改善行情。

而且，后续这种分化会越来越明显，现在只是成交层面的差异，等再过几年，会体现在成交价格层面：改善豪宅房和刚需房的价值差，会越拉越大。

02.

新周期下

改善买房要注意哪些原则？

改善怎么买？淘哥研究总结，新周期下，改善买房要遵循5大黄金原则。

1、买城市核心，配套成熟，经得起市场调整。

改善需求首先是要住，需要在城市核心、配套丰盛、交通便利的地方，比如福田、南山、龙华中心区、宝安中心等。

这种区域具备丰盛的现实居住价值，沉淀了城市发展几十年的红利成果，产业实力强、配套设施丰富。

在这里买套房子，住进去就能享受高品质的生活，而且，有丰盛的现实价值支撑，房价就比较坚挺，哪怕在市场调整期，也能笑看风云。

比如过去一年多，之前炒作比较厉害的热点郊区，如沙井、光明一些二手房，跌幅接近30%，但是核心地段的房价依然非常坚挺，不存在剧烈波动。

2、不仅要在城市核心，还要未来有变化。

居住之外，改善需求还要求资产增值，区域不能太老化，要有成长空间，还有政府大规模的规划、或者旧改。

比如香蜜湖、太子湾，虽然居住氛围已经非常成熟，但依旧有金融街、K11等大规划待兑现。

这种兼具现实居住价值和未来成长性的区域，既能提供便利的生活，又能带来一定的资产升值前景，两全其美。

3、产品要稀缺，品质要高。

房住不炒的大背景下，产品的重要性更加凸显。

淘哥深刻感受到，现在的买家，尤其是改善买家，对产品非常挑剔，从小区规划、建设设计、立面、园林、停车场、大堂、架空层，到室内、软装硬装、户型、层高等，都有很高要求。

所以，现在买房一定要重视品质，只有高使用率、高建造标准、高生活舒适度的房子，未来才更受追捧，也更能跑赢大势、一枝独秀。

4、最好要有景观。

在城市核心，稀缺的自然景观不仅能带来浪漫诗意的生活，还能带来强势的溢价能力。

放眼香蜜湖、深圳湾，一线湖/海景豪宅，房价起码是无景观豪宅的2倍。

而且随着深圳城市开发进程的深入，拥有自然生态景观的房子会越来越少，所以如果能买到一套城市核心的景观豪宅，不仅能当成一生的终极居所，还能享受稀缺带来的资产升值。

5、价格要合适，性价比要高。

有些区域、有些房子虽然很好，但房价已经去到了20-30万/平，已经到了周期制高点，这种时候入场，一是资金成本过高，很难买得起；二是容易高位站岗。

所以买房要认真分析性价比，现在市场底部，不管是二手房还是新房，都有很大概率以非常合适的价位买到非常优质的房子，一定要精挑细选，不要盲目跟风。

03.

哪里是深圳终极改善之选？

山湖之间 圳央墅区横空出世

绝对不能错过这个宝藏改善盘

在深圳，改善买家面临一个非常现实的困境——深圳房子不缺，但符合改善需求的好房子很稀缺。

最近，就有一位准备换房的福田粉丝和淘哥倒苦水：

“现在住的房子老旧了，想在合适的通勤半径内换套新房，但是在福田看了一大圈房子，要么周边环境陈旧、要么社区配套不够、要么使用率太低，总有自己不能接受的缺点，比较完美的房子也有，但是预算又不足。”

“换个房子真是太难了，花费了大量时间、精力，但却没有一点收获。”

淘哥听后，推荐他去看看深圳中心的溪山君樾。

因为淘哥前几天实地探访过溪山君樾，发现项目是深圳绝无仅有的改善宝藏盘，有很多超级优势，是终极改善之王。

溪山君樾有多惊艳？你能想象吗，地处深圳正中心的溪山君樾，不仅拥有开阔的山湖景观，坐在自家露台就能看到湖面，还是一个密度仅约2.0的超级墅群社区，拥有约5万平园林、千米溪流，而且使用率达到了90%-100%，非常稀缺，市场上完全找不到同类产品，是不能等待、错过再无的存在。

据悉，项目曾邀请多位楼市数十年经验的大神级资深人士参观，均赞不绝口，称赞是十多年难得一见的稀缺项目，可谓是时光的馈赠。

溪山君樾的占位非常特殊，位于福田CBD和龙华CBD的交汇处，也就是深圳的正中心，从地理位置而言，它是龙华盘，但从实质享受的资源配套而言，它也可以算是福田盘。

不止是正中心，更是新豪宅中心——溪山君樾所在的地方，即将崛起深圳中心的又一豪宅区：金光华圳央墅区。

作为深圳早一批的实力开发商，金光华依靠战略土地储备和龙岸君粼、溪山君樾两大墅群项目，将在此处联动打造一个总建面超150万平的山湖豪宅区。

看下图，山湖静谧、院墅散布、地标矗立，自然和建筑和谐相生，俨然是深圳中心下一个香蜜湖。

而溪山君樾之于金光华圳央墅区，类似深业中城之于香蜜湖。

溪山君樾背靠银湖山，周边还有民治水库、民乐水库、雅宝水库、南坑水库四大天然湖泊环绕，是真正的山湖大宅。

你能想象吗？溪山君樾不仅很多户型都能看湖，部分户型甚至坐在自家露台，就能欣赏到碧波荡漾的湖面，犹如住在高星级度假区，非常心旷神怡。

而且因为区位特殊，溪山君樾可以享受福田、龙华双CBD过去几十年沉淀下来的顶级城市配套。

星河WORLD、COCO PARK、红山6979、深圳美术馆新馆、卓悦中心、深圳音乐厅、新华医院等一流商业、文化、医疗资源，溪山君樾都触手可及。

此外，项目咫尺就是地铁10号线雅宝站，旁边还有福龙路、民治大道、梅观高速、南坪快速等主干道环绕，可快速通达福田、南山、前海等各大龙头中心，生活效率很高。

04.

2.0低密的神盘 是什么样子？

约5万平园林+全南向

2梯2户/3户+90-100%使用率

从项目自身开始，溪山君樾的优势，更加直接且震撼。

你能相信吗？在福田、龙华双CBD环抱的城市正中心，溪山君樾竟然给深圳人捧出了一个容积率低至约2.0的公园级藏品。

2.0的容积率意味着什么？

深圳中心已经约10年没有出现过如此奢侈的低密社区。纵观深圳中心最近几年的网红豪宅盘，容积率早已飙升至4-8：

海德园，容积率约4.29，中心天元，容积率约4.5，前海颐湾府，容积率约4.35，深业中城，容积率约6.79，华润城，容积率约6-8。

而且，随着城市开发进一步饱和，接下来，深圳中心的新盘供应几乎绝大部分都要依靠旧改，社区的容积率会越来越高，会逐步“香港化”，2.0的低密中心豪宅社区，大概率再也不会出现了。

断供接近10年，未来也很难再有，所以，想在深圳中心拥有一套像溪山君樾这样的低密房子，不是买不买得到起的问题，而是买不买得到的问题。

进一步探寻，2.0的容积率能带来什么？

首先，2.0低密带来的，是约5万平园林+千米溪流。

放眼溪山君樾，约11.8万平的占地面积之上，仅在约16.7%的土地上点缀了少量建筑，其它土地，全部让渡给自然。

所以溪山君樾的园林，达到了约5万平，几乎是同体量社区的10倍，住在其它社区，下楼是一小片的草地、绿植，住在溪山君樾，下楼是如森林般的绿意秘境。

更惊人的是，溪山君樾打造了一条贯穿整个社区园林的溪流，长度达到了约1000米，沿岸打造了叠水、溪流、瀑布、水潭等特色水景，并种植了多种溪岸植物。

步入其中，溪水潺潺、植物摇曳，灵气四溢。

开发商宣传自己的项目离公园很近，会说自己是住在公园里的房子，但溪山君樾更绝，它根本不需要公园，因为其本身就是一座灵动多姿的公园。

实地看完项目，淘哥忍不住感叹：能不计成本，在产品上做这么多加法，现在这个市场，敢这样做的，大概只有溪山君樾了。

其次，2.0低密带来的是超稀缺产品：墅区高层、低梯户比、超宽楼间距、100%全南向布局、90-100%的使用率。

溪山君樾推售产品为建面约196-332平的别墅和建面约120-196平的高层住宅，全部都是改善产品，氛围非常纯粹。

溪山君樾高层住宅的梯户比很稀缺，纵观深圳现在的10万+豪宅新盘，梯户比基本在2梯4户以上，比如润玺二期，去到了4梯6户。

而溪山君樾仅为2梯2户、2梯3户，市面非常少见，舒适度拉满。

而且，溪山君樾为100%全南向大宅，其中80%的户型都是南北通透，户户多阳台，采光面和景观面无敌。

更厉害的是，溪山君樾的使用率为90-100%，几乎建筑面积就是套内面积，比市场主流使用率（约72-75%），高出了约15-28%。

这意味着，假如买一套建面约120平的房子，溪山君樾的使用面积要多出约18-33.6平，假如按深圳核心房价9万/平计算，多出的面积价值160-300万，够买一套小公寓了。

淘哥提醒，随着政策和市场的变化，这种高使用率的房子，以后不可能再有了，比开盘折扣、买房送装修等优惠都划算，性价比很高。

更何况，溪山君樾还是别墅区里的高层住宅，等于是用高层的房价，享受别墅区的生活，机会千载难逢。

此外，值得注意的是，溪山君樾是准现楼，等待成本低，所见即所得。

惊喜远不止于此，在维权事件频发的当下，买房人最担心的不是房价跌，而是房子不能保质保量交付。

而溪山君樾是准现楼，园林、建筑都是实景呈现，完全不用担心任何货不对板的问题，非常感人。

而且，溪山君樾的园林和生活氛围，已经经历过了时间的沉淀和洗礼，如果说其它新盘是“初熟的果实”，需要再花一些时间等待其进一步成熟，那么溪山君樾就是“醇熟的果实”，买来就能享受沁人心脾的甘甜，几乎没有等待成本，可遇而不可求。

综合种种禀赋来看，溪山君樾完全符合改善物业的买入逻辑，堪称改善、终极置业的优选，而且独树一帜、稀缺性明显，如果感兴趣，一定要抓紧出手，如果现在错过，以后大概再也遇不到这样的房子了。

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